（依据卢师讲座2019·10·05聊天：缘起论、资本流向、房价趋势整理）

下面呢准备今天的纸、笔和计算器，我们今天就要进行今天最重要的部分：

就是我们应该如何来看这个房价，是贵还是便宜，我们如何来做决策买房子，我们在什么地方买，什么时间买，买什么样的房子？

通常大家是凭直觉买，我们上完这堂课以后，或者是你在这个平台上学习之后，你就不允许再使用你的直觉了，再也不能使用你的直觉了，要用我们训练过的这个方法来处理以后房子买卖的问题。

通常呢，我本人看房地产会看三样东西：

一样东西时是租售比，第二样东西是租息比，第三样东西是租税比。

通常三个东西看完大体上可以给出一个结论，因为这三个观察的过程呢都很长。有多长呢，是一生。就是从你听完这堂课开始，一直到未来的岁月，麻烦你都要在你的手机上计算租售比、租息比、租税比，无论走到哪里。都要计算。

还要请你将这个基本的技术教给你的孩子了，让他们从小就开始学习，如何计算，因为这个计算呢，决定他们未来一生的幸福，正常的我们的人生大约是100年，那么我们至少可能有三次会经历最佳买卖期，抓到一次，人生就是平稳的，抓到两次，可以考虑退休啊，抓到三次，三次都被你抓住了，你不但对你自己可以有交代，对子孙都可以有交代了，这件事情很重要啊。

先将租售比，拿出纸来画一个函数图形，一个十字，一个纵轴，一个横轴，然后我们讲一下这个租售比的计算。

租售比等于年租金除以楼价乘以100%，我们在纵轴上是这样标列的，纵轴和横轴交汇那个位置是5，纵轴向下是5、4、3、2、1、0，纵轴向上是5、6、7、8、9、10。通常我们计算租售比是这样计算的。 

你1000万的房子，年租金是50万，他正好处在租售比的中间位置，就是5这个位置，如果是1000的房子，年租金是100，那就是十个位置，如果年租金是10万，那么就是1的位置，大体上是这样一个纵轴的关系，我们现在说出原则，我管它叫28法则，当租售比高于8的时候砸锅卖铁都要买两套。

当租售比低于2的时候，连祖屋都要卖掉，连自己住的房子都要卖掉，租售比28法则可能二三十年出现一次吧，反正很少出现，我经历过一次就是2002年的在香港，我香港买房子，就是在这个租售比在8的水平买入的，回报是惊人的。

现在可能你拿计算器，国内的很多地方的租售比应该是二啊，应该做什么，其实不用说那么多，因为算法高于看法。

 1000的房子租售比是8，那么他现在的租金月租金是6.67万吧，1000的房子租售比是2，开心的月租金是1.67万。你1千万的房子，如果他的租售比是6。月租金15万，如果他的租售比是4，月租金是3.33万。我说一下子，通常我们在租售比。在四到六之间是不做买卖的，是观察什么区域，三和七这样的一个过程，其实对于刚需来说就无所谓啊，二，合法是必须做买卖，决策点。

我说清楚，记住这个二八法则,就是当租售比到8的时候，砸锅卖铁要买两套，为什么买两套？因为，买一套是自住，买两套才是投资。如果租售比低于2了，就是你买了1000万元的房子，月租金只有1.67万元，那么麻烦你把它卖掉吧，租售比是我们用的最主要的，最核心的一个技术指标，它其实具有决定性意义，请你们以后走到哪里都拿计算器，看你旅游的那个地方，你出差那个地方的房价的租售比，一定要仔细的计算，养成习惯，养成良好的习惯。

第二个，通常我们看租息比，租息比跟租售比具有什么样的意义呢，就是租息比和租售比，有一个是扰动性的关系，举例，2002年，我买房子的时候，那个时候的租息比，因为那个时候，由于金融风暴，为了维持港币的汇率，所以利息就调到最高，最高时候调到18%，10%以上在很长一段时间会维持再利率是10%以上，所以很多买楼的供楼的人破产跳楼，这个烧炭自杀，在这个时候，租息比会出现一种很扭曲的状态，所以才会导致租售比进入到极度扭曲，理解了租息比和租售比的关系，

正确的理解了租息比和租售比的关系，才是一个真正的高手处理房价必备的能力。租息比也是很有趣的，比如说1000万元的房子，如果年息6%就是60万元，60万除以12就是5万元，那么也就是告诉你有一个房子，月租是5万，那么利率是6%，租息比就是1:1，租息比就是1，租息比是1这样的东西就是一个合理水平，通常租息比在1的时候，正常的情况下，这个房子，如果是自用的话就可以买了。

有时候租息比会变得很夸张，就是租金比利息要低很多，比如说此刻你们见到的租息比可能就很夸张。在特殊情况下，租息比又会变的另外一种夸张，利息极低，租金高，这会导致好多人昏了头去买东西。记住，由于经济会发生危机，无论是进入到萧条还是危机状况，我们可能很快会经历这样的过程，租息比会发生变化，租息比会导致租售比的剧烈的变动，你仍然是以租售比为依据，参考租息比来做决策。

我刚才说了纸和笔，我刚才讲了租售比，讲了租息比，大家都采取函数的方式，纵轴是这个比值关系，横轴是时间，我希望大家对自己所处区域的房价做出一个函数图形，哪怕你就把你们家现在这个住的地方函数图形做出来，就是过去十年和未来十年的，过去十年是已经发生的，你可以把它函数图形做出来；未来十年是你估计的，你给它一个大大的估计吧，把租售比、租息比做出图型来，做出图形来一看，你其实已经知道你该干什么了。

简单说一下租税比，因为在中国没有租税比，因为中国没有房产税，但到了所有的西方国家，都有房产税，像在英国大概是五种房产税，有的是一次性的，有的是持续性的，那么计算租税比显得非常重要，因为，有的时候租金还抵不过税收，租税比如果是个负值的话，那么你要考虑买房子的意义啦，为什么西方人不买房子，为什么德国人60%是租房子，就是因为这个租税比。特别是在海外买房，一定要仔细看这个租税比，租税比再加上前面的租售比和这个租息比。构成了。

再说一遍，如果是在海外买房，那么必须加上租税比，那么，租税比、租息比和租售比构成一个我们观察房地产的一个完整体系。请注意，这三个比例关系，都可以通过图表来进行，一目了然，而且我们要画出来，不同的地区，在一个国家的不同地区，在全球不同地区，它的一个函数关系，并且从这个函数关系里边选择进入，就是假设你有钱，选择最优。

我们公司以前。也有一点点的房地产业务，所以我们训练自己公司从事房地产业务这个员工的时候，通常就是让他出去看；除了看住宅，还要看商业地产，除了看豪宅，还要看一般性的这个房屋，除了看甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼，并且要绘制，自己独立绘制出这种租售比的图形出来，然后对租息比和租税比要有一个，像租息比和租税比对租售比的扰动因素要加进去，这样的话，一个完整的图形出来以后，大体上应该可以啦，就是如果你有了这样的训练，任何人跟你说买楼

如果你有了这样的训练，并且积累了一段时间，那么其他人在跟你说买卖楼宇的事情，其实你不会再发生一般性的冲动或者不理智，即便是在楼市最黑暗的时候，可能未来我们会经历中国的楼市的第一次黑暗期，你那个时候就会有自己的想象，有自己的理解，有自己的决策过程，当然也可以将你这个能力延展到全球范畴之内，来研究它整个的变动趋势。

任何的经济学的研究都必须是有连续性的，就是如果你对经济问题的观察，不具有连续性，那么你的研究在点上，大体上得出来的结论都是直觉，是你的直觉，甚至是你的执念，它不是本质，不是经济规律。我本人为什么对国内的经济学家一直是采取一个很难接受的这样的一个态度，我不能去否定别人，或者是批评别人，原因就在于，做经济学研究不扎实，因为他们不愿意进行大量的这种。

因为他们不愿意进行大量的这种数据的积累，或者是数据的处理，多数人，包括大家所认同和熟悉的经济学家，其实都是观点、信息，我做研究基础是财政，我们养成一种习惯，这也是一种训练，就是我们一般喜欢去走到一个地方，会阅读这个地方的预算案，阅读预算案，比如像我阅读美国的预算案超过25年，香港的预算案是超过30年，国内的预算案大概是30年，又注意欧洲和日本的预算案大概都是在20年25年以上，你长期去切一个人的脉，你才有资格说他哪儿不对哪儿好。

从现在开始到以后，在我们这些朋友漫长的人生里边，你最主要的投资品是什么，可能是房子，房地产，你对你最主要的投资品，你难道不需要有一个深刻的认识和了解吗，你不需要为他做点工作吗，即便我们处在一个年龄比较大的状态，但我们的孩子，我们的孙子，他们还在成长，也需要为他们积累，你的大数据，你的计算，在你的计算基础上把方法交给他们，他们继续完成这样的计算，他们在未来的人生之中，在他们最好最好的这个年华里面，才能抓住一次、两次乃至于三次。

今天这个课其实挺重要的，今天还不是课，是聊天儿，因为好多朋友问房地产的问题，买还是不买，你要是说了会引起很大的麻烦，这个三剑客：时寒冰，牛刀，还有那个谁，他们一直是说不要买房子，不要买房，那么好多朋友听了他们的话，这十年呢亏大发了，所以三剑客差不多消失了，他们说买房和不买房，贵还是不贵，不是基于一种历史趋势的判断，而是基于一种观念，一种看法，判断错了，也在所难免。

我本人呢，这20年里面一直在批评超级地租，所以大家认为我是不主张买房子，有的时候弄得大家就很尴尬，我身边的人都知道我是如何理解房地产的，但我确实写了大量批评这个超级地租，批评地产商的文章，批评这个地产制度的文章，所以好多人认为我是不主张买房的，这是一个偏见，这是个错误的看法，如果租售比到了8以上，毫不犹豫地，借钱也好，做什么都好，当然会买啦，如果是在2以下，毫不犹豫的当然是卖了，怎么会不买卖呢。

很多人可能容易在理解经济的时候加入一些非理性的因素，加入一些，比如有人标贴，比如标贴我，或者标贴一些人，是左翼的学者，经济学家，或者左翼的什么，有些人会把另外一些人标贴为右翼，右翼是什么，一个真正的经济学家，当然不能左啊，一个伟大的经济学家怎么可以右啊，他需要站在规律之中，需要在与真理一起呀，怎么可能有左右呢。

今天这个技术方法就讲这么多，可能没听懂，因为确实应该有黑板，有块黑板，下回吧，将来有合适的时候，因为房地产在我们整个这个课里边，它是有一块的，我是打算原来把它放到最后的一部分来讲，毕竟我们是做为一个投资学的整体的投资不可能是局限于股票的，所以会有一块，放的比较靠后，今天聊天儿先聊一下子，因为是十一黄金周，这个十一黄金周呢，就好多好多的房地产商在促销，很多朋友呢，就不知道该怎么做好了，可能迟两天吧，把这个课讲出来给大家听。

行，这个关于房地产，如何计算如何做决策，这样的一个依据呢，今天我们就讲这么多。

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